静乐县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记实施意见 （试 行）

静乐县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记实施意见

（试 行）

　　为全面开展农村房地一体不动产登记工作，深化农村土地制度改革，促进城乡统筹发展保护农民财产权利，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《山西省农业农村厅 山西省自然资源厅关于加强农村宅基地审批管理工作的通知》（晋农经发〔2020〕4号）、《忻州市规划和自然资源局办公室关于转发<山西省自然资源厅关于全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的通知>的通知》（忻自然资办发〔2019〕76号）等文件精神，本着尊重历史，面对现实，有利于农村生产生活，促进社会和谐稳定的原则，结合我县实际情况，特制定本实施意见。

　　一、目的意义

　　加快推进农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础；是建立和实施不动产统一登记制度的基本内容。将农村宅基地和集体建设用地及地上建（构）筑物纳入农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记，是“唤醒”农民“沉睡”资产，增加农民财产性收入的现实需要，是推进不动产统一登记，建设房地一体的不动产登记体系的必然趋势，也是提高不动产产权保护和管理水平，建立现代不动产管理制度的客观要求。

　　二、基本原则

　　（一）统筹兼顾，加快推进。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革要求统筹兼顾，积极推进农村宅基地和集体建设用地的建（构）筑物确权登记工作。

　　（二）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，科学、准确地进行权籍调查和房产测绘，形成完善的地籍和房屋测绘成果，为农村宅基地和集体建设用地确权登记发证提供依据。并在此基础上，依法依规办理相关登记。

　　（三）便民利民，尊重历史。进一步优化职能，建立完善登记服务平台与办事流程，提高办事效率，降低行政成本。在杈属调查和纠纷处理工作中，尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，按照“应登尽登”要求，切实保护群众合法利益。

　　三、确权登记范围

　　本意见所称“农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记”，是指由县人民政府主导，对本行政区域内未完成房地一体确权登记的农村不动产组织开展宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权的首次登记。“未完成房地一体登记”包含三种情形：未登记任何不动产权利的、仅登记土地使用权的、仅登记房屋所有权的；“地上房屋等建（构）筑物”是指地上具有永久性上盖、有围护结构且结构牢固、自然层高≥2米的永久性建筑。对于简易房、棚房、农具房、厕所等临时性建筑物和构筑物，只在宗地图或房产平面图上进行注明。

　　对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行房地一体确权登记并颁发不动产权证书，已登记发证的农村宅基地和集体建设用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地证和集体建设用地使用证等继续有效，不重新登记。对于宅基地已登记、农房没有登记，群众有换发不动产权证意愿的，申请人可提交农房补充调查信息，向登记机构申请办理不动产登记。对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行备案。对已纳入城市规划区并列入近期征拆计划的，暂不列入此次调查范围。

　　四、农村宅基地及地上房屋确权登记要求

　　（一）予以确权登记情形

　　1、符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员及其家庭成员，依法流转农村集体经济组织成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。

　　2、已拥有一处宅基地，另购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

　　3、本农村集体经济组织成员因地质灾害、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁等政策要求，按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

　　4、已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因依法继承或受遗赠取得房屋占用农村宅地基的，应予以登记，在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

　　5、非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，应予以确权登记，在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员历史取得”。

　　6、农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，合法取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记。

　　7、农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

　　（二）不予确权登记情形

　　1、符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户ー宅”的，原则上按宅基地用途认定，其他非法定途径取得的不予确权登记。

　　2、非历史原因违法占用永久基本农田、生态保护区等管制区域建房的，或不能满足国、省、县、乡道路控制红线要求的，不予确权登记。（历史原因划分的时间节点按照永久基本农田、生态保护区、道路控制线等划定前的时间来界定）

　　3、村民将原有住房出售、出租或赠予他人后另行建房的，不予确权登记。

　　（三）依法处理宅基地有关问题

　　1、“一户多宅”问题。

　　宅基地使用权应按照“一户一宅”的要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规定，经本农民集体同意并公告无异议的，依法予以确权登记;未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。对拥有两处或以上宅基地的房产，只对其中农户认可的一处房产和宅基地进行确权登记，其余房产和宅基地只备案不予确权登记，但通过房屋继承等方式依法取得的除外。

　　2、宅基地超面积问题。

　　农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，在县城规划区内每户确权登记面积不能超过200平方米，县城规划区外每户不能超过266平方米。

　　分阶段依法处理宅基地超面积问题。农村集体经济组织成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记；未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地至今未扩大的，无论是否超过规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记；1987年《土地管理法》实施后，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地符合规划但超过面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　3、没有权属来源资料问题。

　　对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，在符合“一户一宅”的前提下，由所在村农村集体经济组织或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告15天无异议，并出具证明，经乡镇人民政府审核确认，属于合法使用的，予以确权登记。

　　五、农村集体建设用地及地上房屋确权登记要求

　　（一）予以确权登记情形

　　1、1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡镇村公益事业和公共设施，经所在乡镇人民政府审核，可以依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农村集体经济组织同意，报乡镇人民政府审核，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

　　2、1987年1月1日《土地管理法》实施后，乡镇村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

　　（二）不予确权登记情形

　　农村集体经济组织非法改变用途出让或出租农村集体土地进行非农业建设，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规行为未处理或正在处理的，不予确权登记。

　　（三）依法处理集体建设用地有关问题

　　对于没有权属来源材料的集体建设用地，属1987年1月1日《土地管理法》实施前占用的，应当查明土地历史使用情况和现状，属于合法使用的，经所在农村集体经济组织同意，并公告15天无异议，报乡镇人民政府审核后，县不动产登记机构按乡镇政府审核意见进行登记。属1987年1月1日后占用的，报县人民政府批准后进行登记。

　　六、确权登记程序

　　农村宅基地和集体建设用地房地一起确权登记采取县级总调查的模式开展，并按照“县级统一调查、村组集中申请、登记机构批量受理、整乡整村统筹推进”的方式，对农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证。

　　（一）权籍调查与测量

　　1、开展两权地籍调查核实、房屋补充调查及测量。不动产权籍调查机构对已有的农村宅基地和集体建设使用权调查成果进行实地核实，经核实界址点、界址线与实地相符的进行房屋补充调查，查清房屋权属状况、界址、用途、四至等，填写《房屋调查表》，对房产进行测量，制作房屋平面图或房产分层分户图，权利人在《不动产权籍调查表》上签字或按手印确认。

　　2、村委会对无权属来源材料的宅基地和集体建设用地，出具建设年限证明材料，内容包括权利人、建设年限、不动产坐落、面积和预编不动产单元号。

　　3、调查公示。对经审核的宅基地使用权和房屋所有权调查资料，制作《静乐县农村不动产权籍调查成果公告》（以下简称“公告”），以村民委员会或村民小组为单位，在宅基地所在地予以公告，并拍照存档。公告的主要内容包括：不动产权籍调查表（宗地基本信息、界址标示、界址签章、宗地草图、界址说明、共有/共用宗地面积分摊）房屋调查表、房产分层/户图、权属来源证明材料等。公告期为15个工作日，公告期间农村集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的，登记机关应及时组织开展补充调查。对于外出务工人员，可以通过电话、微信等方式将权籍调查结果告知权利人及利害关系人。

　　4、确认调查成果

　　村初审。村小组、村委会对权籍调查和测绘成果进行初步审查并加注意见，同时在《不动产权籍调查表》上签字盖章确认。

　　乡镇审核。乡镇人民政府对村委会出具的权属来源证明材料进行审核并签字盖章确认。

　　5、权属纠纷调处

　　乡镇、村组对存在土地权属纠纷的开展调查处理。权属争议暂无法调处的，划为争议宗。

　　（二）成果质检入库

　　不动产登记部门对不动产权籍调查表、权源资料、界址点坐标成果表、公示结果、宗地图、房产分户图等进行综合审查，并按照《不动产登记数据库标准（试行）》等技术标准建设不动产权籍调查数据库，以宗地为单位形成农村宅基地和建设用地房地一体的不动产权及调查成果资料，将符合登记条件的电子数据导入不动产登记中心权籍空间数据库实现批量导入、批量编制不动产单元代码。

　　（三）确权登记发证

　　1、申请。以村为单位填写申请表将申请材料批量提交至县不动产登记中心。申请登记时需提供以下必要材料，其他登记情形所需资料参照不动产登记其他情形资料清单：

　　（1）不动产登记申请表；

　　（2）户主及家庭成员身份证明材料（身份证和户口簿）；

　　（3）不动产权属证明材料（原土地使用权证、村委及乡镇出具的证明材料）

　　（4）房屋或建设工程符合规划的证明材料（县城规划区）；

　　（5）不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

　　（6）建设工程已竣工的材料（仅集体建设用地房地一体确权登记时提供）；

　　2、受理。不动产登记机构对提交的材料进行审核。对申请材料齐全、符合法定形式，或者按要求提交全部补正资料的予以受理，对不符合登记条件的出具不予受理告知书。

　　3、首次登记公告。乡镇组织村组对拟登记的农村不动产在所在村组公示张贴，或通过电话、微信等方式作出公告，公告期不少于15个工作日。

　　4、登簿缮证。不动产登记中心根据登记资料和公示情况，开展审核登簿、缮证。

　　5、颁证。不动产登记中心批量颁发《不动产权证书》，由村委会统一领取。领取并颁发证书给权利人后，反馈权利人领取证书情况，以及因错误需更正登记的情况，不动产登记中心审核后予以更正登记。

　　6、归档。参照不动产档案管理的相关规定，做好登记发证资料的整理、归档和扫描工作。

　　七、方法步骤

　　全县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作以村为单位，选择群众基础好，积极性高，宅基地和集体建设用地当地一体现状具有代表性的村为试点村，在认真总结试点工作经验的基础上，结合实际情况稳步推进。具体分为以下三个阶段:

　　第一阶段:2020年10月底前，试点作业单位进场开始相关工作，完成试点村地籍调查成果核实及农房补充调查。

　　第二阶段:2020年11月，总结试点村工作经验，先易后难，能简则简，批次有序开展全县确权登记工作，完成外业调查、权属资料收集和公示工作，为农村不动产房地一体确权登记工作奠定基础。

　　第三阶段:2020年12月底，完成权属审查、数据入库和颁证，以及数据上报省、部核验；同步建立健全符合我县实际情况的农村产权登记制度，使农村房地一体登记纳入不动产登记日常业务，逐步实现不动产登记城乡全覆盖。

　　八、职责分工

　　按照“县政府组织实施、部门分工协作、乡镇村组分工负责、技术单位指导支撑”的模式组织实施。

　　县自然资源局负责农村不动产房地一体确权登记技术指导、具体实施和验收工作，包括：基础资料收集、外业调查组织、信息数据库建设、登记发证等工作，制定和完善农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记相关政策规定。

　　县农业农村局依据最新修订《土地管理法》，负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，进一步完善宅基地用地标准。

　　县财政局负责项目资金保障、拨付、监管工作。

　　县公安局负责协助核实农村户籍人口信息核实和户籍证明出具等工作。

　　县生态环境局负责协助核实农村宅基地房屋是否在生态红线范围内的工作。

　　县交通运输局负责协助核实农村宅基地房是否在国、省、县、乡道路控制红线范围内的工作。

　　县住建局负责组织开展全县移民安置房竣工报建资料和其他相关资料，指导农村住房建设等工作。

　　县扶贫开发办公室负责全县易地扶贫搬迁安置房权属来源资料、规划资料及竣工资料的收集，负责安置房不动产登记统一申请及证书发放。

　　乡镇人民政府负责组织农村集体经济组织、村民代表、户籍民警等开展权属调查、户籍认定、集体经济组织成员认定、房屋年限认定、指界、确认、集中申请、纠纷处理等工作；负责对村集体经济组织出具的权属来源材料进行审核确认，引导农民群众履行权利人义务，主动参与确权登记工作。村（居）委会和农村集体经济组织须认真完成审核工作，不得无故推诿拖延。

　　九、工作要求

　　（一）加强领导，明确职责。农村集体建设用地和宅基地房地一体确权登记发证工作政策性、技术性强，工作量大，涉及面广，情况复杂。县政府成立由分管领导任组长，县政府有关部门主要负责人、各乡镇乡镇长为成员的领导小组（名单附后）。各乡镇要成立包含各村集体经济组织负责人及权属调查人员的专项工作小组，并报县领导小组办公室备案。各乡镇、各有关部门要各司其职、各负其责、通力协作、密切配合，对工作中存在的困难和问题，及时采取措施，切实予以解决；要结合工作实际，制定工作意见，明确任务目标，层层落实目标责任制，加快推进确权登记发证工作。

　　（二）守住底线，政策先行。农村不动产确权登记工作在符合国家有关法律、法规的基础上，充分发挥政府主导、部门协同，本着以民为本、实事求是、简便易行的工作态度，结合实际，灵活运用政策，确保农村不动产确权登记工作顺利完成。

　　（三）总结经验，推动工作。认真总结试点村在“两权”确权登记发证工作方面的经验，围绕村镇地籍调查、土地确权、争议调处、登记发证工作中存在的问题，深入研究，创新方法，总结可借鉴可复制可推广的经验，不断推动工作全面开展。

　　（四）强化应用，规范审批。农村不动产确权登记发证与集体建设用地流转、城乡建设用地增减挂钩、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。未经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转；对新农村建设和农村建设用地整治涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提，严禁通过确权登记将违法用地合法化。

　　（五）县级负责，落实经费。农村“两权”确权登记发证有关工作经费足额纳入县财政年度预算，保证集体建设用地和宅基地房地一体确权登记发证工作正常开展。

　　（六）广泛宣传，营造氛围。要充分利用报纸、广播、电视和网络等媒体，采取多种形式，广泛宣传发动，争取农民群众的支持，为农村集体建设用地和宅基地房地一体确权登记发证工作营造良好的社会氛围。

　　本意见自印发之日起试行，仅作为本次农村不动产房地一体确权登记发证依据，由县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作领导小组办公室负责解释。未尽事宜，由乡镇提交至领导小组办公室，由领导小组采取“一事一议”的方式，参照省、市相关规定逐一研究解决。

　　附件：静乐县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作领导小组人员名单

　　附件：

静乐县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作领导小组组成人员名单

　　组 长：吴剑珍 县政府副县长

　　副组长：杜杰鑫 县政府办公室主任科员

　　吕晓明 县自然资源局局长

　　郝丽军 县农业农村局局长

　　成 员：张晋慧 县财政局局长

　　肖焕青 县司法局局长

　　巩海生 县住建局局长

　　刘惠波 县交通运输局局长

　　范武胜 县扶贫开发办公室主任

　　佟国锋 县公安局政委

　　黄海仁 市生态环境局静乐分局局长

　　李建英 县自然资源局副局长

　　巩永忠 县不动产登记中心主任

　　各乡镇乡镇长

　　领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，主任由吕晓明兼任，副主任由巩永忠兼任。